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Studentenapartments sind Spezialimmobilien: Lessons learned aus Großbritannien?

25. Mrz 2012

Neue Formen des studentischen Wohnens in modernen, gut ausgestatteten und rundum betreuten Apartmenthäusern erfahren seit geraumer Zeit eine hohe Aufmerksamkeit. Inzwischen haben sich auch in Deutschland, angelsächsischen Vorbildern folgend, Studentenapartments als neue Asset-Klasse etabliert. Innerhalb weniger Jahre sind in deutschen Hochschulstädten mehrere tausend Betten in neu errichteten Wohnanlagen für Studierende entstanden. Auch hierzulande werden mittlerweile Spezialfonds für studentisches Wohnen in der Hoffnung auf vergleichsweise sichere Renditen aufgelegt. Doch wird diese Dynamik in einer sich verschärfenden Wettbewerbssituation anhalten? Welche Faktoren werden über den Erfolg oder Misserfolg der Investition entscheiden? Welche Entwicklungen sind mittelfristig zu erwarten?
“Diese Fragen sind bei einer langfristig ausgerichteten Anlage für Projektentwickler, Betreiber, Finanzier und Anleger gleichermaßen von Bedeutung“, stellt Dr. Gerd Hoor, LL.M und  Partner im Kölner Büro von Osborne Clarke,  fest. Ein Blick auf die reiferen Märkte in den USA und in Großbritannien, die Deutschland in diesem Segment mehrere Jahre voraus sind, hilft bei Prognosen für die kommenden Jahre.

Nachfrage besteht – doch möglicherweise ist sie kleiner als erhofft

Nach den Ergebnissen der 19. Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks, durchgeführt durch Befragungen von Studierenden vom Hochschul-Informations-System im Sommer 2009, stehen den Studierenden an deutschen Hochschulen monatlich im Durchschnitt Einnahmen von EUR 812 zur Verfügung. Die Variationsbreite ist dabei beträchtlich: 20 % der Studierenden verfügen monatlich über weniger als EUR 600, 17 % über mehr als EUR 1.000. Die Ausgaben der Studierenden für Miete und Nebenkosten belaufen sich danach durchschnittlich auf EUR 281. Ausweislich der Sozialerhebung leben 37 % der Studierenden allein oder mit Partner in einer Wohnung, 26 % in Wohngemeinschaften, 23 % bei den Eltern und 12 % in Studentenwohnheimen. Bei letzteren handelt es sich überwiegend um klassische Wohnheime, die gegenüber den neuen Angeboten preisgünstiger sind, aber über eine schlechtere Ausstattung verfügen. Diese Daten lassen Rückschlüsse auf den Anteil der Studierenden zu, der als  potenzieller Kunde für Studentenwohnungen neuen Typs in Betracht kommt. Die neuen Angebote werden vorwiegend Studierende im mittleren bis leicht überdurchschnittlichen Einnahmensegment ansprechen. Eine weitere relevante Zielgruppe sind Studienanfänger, Studienortwechsler und Studierende, die es aus dem Ausland an deutsche Hochschulen zieht. Für diese Gruppen ist der Wohnungsmarkt an ihrem neuen Hochschulstandort typischerweise weniger transparent und zugänglich.

Dauerhaften Erfolg versprechen nur gut gelegene Objekte

Einer der zentralen Erfolgsfaktoren für die Investition in Studentenapartments ist die Lage. Erfolgreiche Investoren, sowohl in Deutschland als auch auf internationaler Ebene, verwenden große Sorgfalt auf die Ermittlung und Beurteilung der Wohnsituation in der jeweiligen Hochschulstadt und auf die Auswahl des konkreten Standorts. Deutschland hat viele Hochschulen, die keineswegs nur in den großen Metropolen angesiedelt sind. Auch viele kleine Städte sind als Studienort attraktiv und weisen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung eine hohe Zahl von Studierenden auf. Dies bedingt eine besondere Knappheit von Wohnraum auf dem freien Markt. Auch die Versorgung der Hochschulstandorte mit Wohnheimplätzen unterscheidet sich. Schließlich bestehen ganz erhebliche Differenzen im Preisniveau verschiedener Städte. Neue Studentenapartments wurden in jüngerer Zeit in so unterschiedlich strukturierten Städten wie Bremen, Leipzig, München, Mainz und Karlsruhe realisiert oder projektiert. Studierende bevorzugen Unterkünfte in der Nähe ihrer Hochschule und der Studentenviertel. Hohe Priorität haben eine gute Anbindung durch den Nahverkehr und eine gute Erreichbarkeit per Fahrrad.

Bundesweit erleben wir eine wachsende Konkurrenz um geeignete Flächen. Anders als die Universitäten in den USA oder in Großbritannien, verfügen deutsche Hochschulen zumeist nicht über eigene Grundstücke, die sie für die Errichtung von Studentenapartments zur Verfügung stellen könnten. Investoren in der Asset-Klasse studentisches Wohnen konkurrieren hierzulande beinahe bei jedem Projekt mit anderen Nutzungsvorstellungen. Freie Flächen in guten Lagen in der Nähe der Hochschulen sind knapp und begehrt – die Preise werden steigen.

Nur intelligente Planung und ein professionelles Management bieten Aussicht auf eine attraktive Rendite

Attraktive Renditen beim Betrieb von Studentenapartments lassen sich durch intelligente Planung und ein professionelles Management erreichen. Die meisten Investoren scheinen Apartments mit Flächen zwischen 18 qm und 24 qm zu bevorzugen. Als Standard werden Apartments für eine Person mit eigenem Bad und eigener Kochzeile angeboten. Da moderne Studentenapartments in der Regel zu Warmendpreisen vermietet werden, wirken sich die Betriebskosten unmittelbar aus. Dementsprechend erfordern Vorrichtungen und Bestandteile des Gebäudes, die zu einer Begrenzung der Betriebskosten beitragen können, erhöhte Aufmerksamkeit, etwa die Aufzüge und Energiesparmaßnahmen. Die Finanzierungsbereitschaft der Banken steigt üblicherweise, wenn konkretisierte Vorstellungen über eine spätere Nutzung der Immobilie zu anderen Zwecken bestehen. Eine in diesem Zusammenhang häufig erwogene Nachnutzung als Seniorenwohnheim sollte schon bei der Planung des Baus berücksichtigt werden, um spätere Umbaumaßnahmen (z. B. zur Herstellung der Barrierefreiheit) zu begrenzen.

Fazit: Nicht umsonst werden moderne Studentenapartments von Spezialisten betrieben. Studentenapartments sind Spezialimmobilien, deren Betrieb eine besondere Expertise erfordert: Unzureichendes Management kostet Rendite.